สมัครจีคลับ เล่นจีคลับมือถือ แอพจีคลับ GClub ios GClub iPhone สมัครสล็อตจีคลับ สมัครจีคลับสล็อต สมัครเล่นสล็อตจีคลับ จีคลับสล็อตออนไลน์ จีคลับสล็อตมือถือ สล็อต GClub จีคลับสล็อต สล็อตรอยัลจีคลับ เล่นสล็อตจีคลับ สล็อตออนไลน์ GClub สมัครสล็อต GClub สมัคร GClub Slot GClub Slot
คุณจะเปลี่ยน Mohegan Sun Arena ให้เป็นสนามเทนนิสชั้นยอดที่คู่ควรกับการเล่นระดับโลกได้อย่างไร
“คิดถึงแผ่นรองเมาส์” เจฟฟ์ ไรอัน ผู้อำนวยการกิจกรรมทีมสหรัฐอเมริกาของสมาคมเทนนิสแห่งสหรัฐอเมริกา กล่าว และชายที่มีหน้าที่เตรียมเวทีสำหรับการแข่งขันเดวิสคัพรอบแรกระหว่างสหรัฐอเมริกาและออสเตรียที่ Mohegan Sun สุดสัปดาห์นี้
“ศาล” มาถึง Mohegan Sun เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว โดยขนส่งโดยรถบรรทุกพ่วง โดยทาสีด้วยสีเขียว สีเข้มสำหรับภายใน และสีอ่อนกว่าด้านนอก หลังจากที่แห้งสนิทแล้ว ก็ม้วนและเก็บไว้จนถึงเช้าวันจันทร์เมื่อแกะและติดตั้ง
ทีมสหรัฐคาดว่าจะเริ่มฝึกซ้อมที่ Mohegan Sun ในวันนี้ ในขณะที่ทีมออสเตรียกำลังฝึกซ้อมที่ Lyme Shores Sports Club ใน East Lyme
Davis Cup เริ่มขึ้นในปี 1900 เมื่อชายชาวฮาร์วาร์ดชื่อ Dwight Davis เชิญกลุ่มชาวอังกฤษมาเล่นที่ Longwood Cricket Club ในบอสตัน กลายเป็นงานกีฬาประจำปีที่ไปไกลที่สุดในโลก โดยมีผู้เข้าร่วมแข่งขันถึง 142 ประเทศ ปีหน้า. มีการเล่นทั่วโลก และเคยจัดที่คอนเนตทิคัตเพียงครั้งเดียวในปี 1987 ที่ฮาร์ตฟอร์ดซีวิคเซ็นเตอร์
ไรอันกล่าวว่าไม่ว่าสถานที่นั้นจะอยู่ที่ใด ผู้เชี่ยวชาญรับรองว่ามีศาลที่มีคุณภาพ
“เรามีความสามารถในการสร้างศาลใดๆ ในตลาด ไม่ว่าจะเป็นดินเหนียว แข็ง หรือหญ้า หากเราต้องการใช้ค่าใช้จ่ายอันน่าสยดสยองนั้น” เขากล่าว
ฮาร์ดคอร์ทสำหรับการแข่งขันระหว่างสหรัฐฯ กับออสเตรีย จริงๆ แล้วเป็นแผ่นบางๆ หนาประมาณ 1/16 หรือ 1/18 นิ้ว ซึ่งประกอบเข้าด้วยกันบนพื้นคอนกรีต
ตาข่ายถูกตั้งขึ้น และตุ้มน้ำหนักหลายชุดติดอยู่ที่ปลายทั้งสองข้างเพื่อดึงให้ตึง จากนั้นจะมีการวาดเส้นบนคอร์ทขนาดปกติขนาด 70 x 130 ฟุต
วิธีที่ดีที่สุดในการแสดงภาพพื้นผิวการเล่นคือการนึกถึงพื้นผิวที่เป็นยางของแผ่นรองเมาส์คอมพิวเตอร์ Ryan กล่าว สีอะครีลิคถูกนำไปใช้กับพื้นผิวที่อ่อนนุ่ม และปริมาณทรายที่เติมลงในสีจะเป็นตัวกำหนดการเล่นของคอร์ทหรือความเสียดทานของคอร์ท
“สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่เรายุ่งหรือจัดการ” ไรอันกล่าว
ศาลต้องถูกระงับหลังจากทาสีเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว เพื่อให้สามารถใช้สนามสำหรับการแสดงคอนเสิร์ตเอเชียสองครั้งในวันอาทิตย์ ในต้นวันจันทร์ ทีมงานคลี่พื้นสนามอีกครั้ง สร้างและปรับตาข่าย และแขวนป้ายเดวิสคัพ
“เป็นการดีที่ผู้คนจะเข้าใจว่าเราทำเช่นนี้ได้อย่างไร” Ryan กล่าว
เขาใช้ความคล้ายคลึงกันของใครบางคนที่ติดตั้งสนามเทนนิสหลังบ้าน
“พวกเขาจะเคลียร์ที่ดินและวางฐาน ซึ่งปกติจะเป็นยางมะตอย” เขากล่าว “ยิ่งไปกว่านั้น พวกเขาจะใส่อะครีลิกชนิดกันกระแทกที่มีฟองอากาศ ในรูปของเหลว เป็นชั้นบนสุดแบบกันกระแทก นั่นคือสิ่งที่แผ่นรองเมาส์ควรจะจำลอง และแน่นอนว่าคุณไม่ต้องการที่จะเข้าไปที่นั่นและทำงานทาสีบนพื้นอารีน่า”
Ryan ได้เยี่ยมชมสนามกีฬา Mohegan Sun และตั้งตารอการแข่งขัน
“มันล้ำสมัย” เขากล่าว
ที่ Mohegan Sun การเปลี่ยนลานประลอง 10,000 ที่นั่งจากที่หนึ่งเป็นอีกที่หนึ่งเป็นอีกวันของการทำงาน
Joe Colclaser ผู้อำนวยการฝ่ายผลิตงานอีเวนต์ของ Mohegan Sun กล่าวว่าสนามนี้ถูกใช้สำหรับทุกอย่างตั้งแต่บาสเก็ตบอลและอารีน่าฟุตบอล ไปจนถึงโบว์ลิ่งอาชีพ ขี่วัวกระทิง โฮมโชว์ และคอนเสิร์ต
“เราได้ทำการเปลี่ยนแปลงการกำหนดค่าทั้งหมดและบางส่วนก็ยากขึ้น” เขากล่าว “โบว์ลิ่งค่อนข้างซับซ้อน”
เขาบอกว่าเทนนิสเคยทำมาแล้ว
“โดยปกติ เราสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในชั่วข้ามคืน” เขากล่าว
ถ้าคุณไป:
อะไร: Davis Cup สหรัฐอเมริกากับออสเตรีย
ที่ไหน: Mohegan Sun Arena
เมื่อไร:วันศุกร์ที่ 6 กุมภาพันธ์ 14:30-18:00 น.; วันเสาร์ที่ 7 กุมภาพันธ์ เวลา 11:30 – 15:00 น.; วันอาทิตย์ที่ 8 กุมภาพันธ์ 12:30-16:00 น.
เท่าไหร่: $90, $125, $225 และ $350 (สำหรับแพ็คเกจสามวัน)
โทร: USTA ที่ 1-888-484-8782 เพื่อทำการจอง
บทความ UID=d4cd42a5-4e0e-4b28-a8cd-b14db653e6c9คุณจะเปลี่ยน Mohegan Sun Arena ให้เป็นสนามเทนนิสชั้นยอดที่คู่ควรกับการเล่นระดับโลกได้อย่างไร
“คิดถึงแผ่นรองเมาส์” เจฟฟ์ ไรอัน ผู้อำนวยการกิจกรรมทีมสหรัฐอเมริกาของสมาคมเทนนิสแห่งสหรัฐอเมริกา กล่าว และชายที่มีหน้าที่เตรียมเวทีสำหรับการแข่งขันเดวิสคัพรอบแรกระหว่างสหรัฐอเมริกาและออสเตรียที่ Mohegan Sun สุดสัปดาห์นี้
“ศาล” มาถึง Mohegan Sun เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว โดยขนส่งโดยรถบรรทุกพ่วง โดยทาสีด้วยสีเขียว สีเข้มสำหรับภายใน และสีอ่อนกว่าด้านนอก หลังจากที่แห้งสนิทแล้ว ก็ม้วนและเก็บไว้จนถึงเช้าวันจันทร์เมื่อแกะและติดตั้ง
ทีมสหรัฐคาดว่าจะเริ่มฝึกซ้อมที่ Mohegan Sun ในวันนี้ ในขณะที่ทีมออสเตรียกำลังฝึกซ้อมที่ Lyme Shores Sports Club ใน East Lyme
Davis Cup เริ่มขึ้นในปี 1900 เมื่อชายชาวฮาร์วาร์ดชื่อ Dwight Davis เชิญกลุ่มชาวอังกฤษมาเล่นที่ Longwood Cricket Club ในบอสตัน กลายเป็นงานกีฬาประจำปีที่ไปไกลที่สุดในโลก โดยมีผู้เข้าร่วมแข่งขันถึง 142 ประเทศ ปีหน้า. มีการเล่นทั่วโลก และเคยจัดที่คอนเนตทิคัตเพียงครั้งเดียวในปี 1987 ที่ฮาร์ตฟอร์ดซีวิคเซ็นเตอร์
ไรอันกล่าวว่าไม่ว่าสถานที่นั้นจะอยู่ที่ใด ผู้เชี่ยวชาญรับรองว่ามีศาลที่มีคุณภาพ
“เรามีความสามารถในการสร้างศาลใดๆ ในตลาด ไม่ว่าจะเป็นดินเหนียว แข็ง หรือหญ้า หากเราต้องการใช้ค่าใช้จ่ายอันน่าสยดสยองนั้น” เขากล่าว
ฮาร์ดคอร์ทสำหรับการแข่งขันระหว่างสหรัฐฯ กับออสเตรีย จริงๆ แล้วเป็นแผ่นบางๆ หนาประมาณ 1/16 หรือ 1/18 นิ้ว ซึ่งประกอบเข้าด้วยกันบนพื้นคอนกรีต
ตาข่ายถูกตั้งขึ้น และตุ้มน้ำหนักหลายชุดติดอยู่ที่ปลายทั้งสองข้างเพื่อดึงให้ตึง จากนั้นจะมีการวาดเส้นบนคอร์ทขนาดปกติขนาด 70 x 130 ฟุต
วิธีที่ดีที่สุดในการแสดงภาพพื้นผิวการเล่นคือการนึกถึงพื้นผิวที่เป็นยางของแผ่นรองเมาส์คอมพิวเตอร์ Ryan กล่าว สีอะครีลิคถูกนำไปใช้กับพื้นผิวที่อ่อนนุ่ม และปริมาณทรายที่เติมลงในสีจะเป็นตัวกำหนดการเล่นของคอร์ทหรือความเสียดทานของคอร์ท
“สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่เรายุ่งหรือจัดการ” ไรอันกล่าว
ศาลต้องถูกระงับหลังจากทาสีเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว เพื่อให้สามารถใช้สนามสำหรับการแสดงคอนเสิร์ตเอเชียสองครั้งในวันอาทิตย์ ในต้นวันจันทร์ ทีมงานคลี่พื้นสนามอีกครั้ง สร้างและปรับตาข่าย และแขวนป้ายเดวิสคัพ
“เป็นการดีที่ผู้คนจะเข้าใจว่าเราทำเช่นนี้ได้อย่างไร” Ryan กล่าว
เขาใช้ความคล้ายคลึงกันของใครบางคนที่ติดตั้งสนามเทนนิสหลังบ้าน
“พวกเขาจะเคลียร์ที่ดินและวางฐาน ซึ่งปกติจะเป็นยางมะตอย” เขากล่าว “ยิ่งไปกว่านั้น พวกเขาจะใส่อะครีลิกชนิดกันกระแทกที่มีฟองอากาศ ในรูปของเหลว เป็นชั้นบนสุดแบบกันกระแทก นั่นคือสิ่งที่แผ่นรองเมาส์ควรจะจำลอง และแน่นอนว่าคุณไม่ต้องการที่จะเข้าไปที่นั่นและทำงานทาสีบนพื้นอารีน่า”
Ryan ได้เยี่ยมชมสนามกีฬา Mohegan Sun และตั้งตารอการแข่งขัน
“มันล้ำสมัย” เขากล่าว
ที่ Mohegan Sun การเปลี่ยนลานประลอง 10,000 ที่นั่งจากที่หนึ่งเป็นอีกที่หนึ่งเป็นอีกวันของการทำงาน
Joe Colclaser ผู้อำนวยการฝ่ายผลิตงานอีเวนต์ของ Mohegan Sun กล่าวว่าสนามนี้ถูกใช้สำหรับทุกอย่างตั้งแต่บาสเก็ตบอลและอารีน่าฟุตบอล ไปจนถึงโบว์ลิ่งอาชีพ ขี่วัวกระทิง โฮมโชว์ และคอนเสิร์ต
“เราได้ทำการเปลี่ยนแปลงการกำหนดค่าทั้งหมดและบางส่วนก็ยากขึ้น” เขากล่าว “โบว์ลิ่งค่อนข้างซับซ้อน”
เขาบอกว่าเทนนิสเคยทำมาแล้ว
“โดยปกติ เราสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในชั่วข้ามคืน” เขากล่าว
ถ้าคุณไป:
อะไร: Davis Cup สหรัฐอเมริกากับออสเตรีย
ที่ไหน: Mohegan Sun Arena
เมื่อไร:วันศุกร์ที่ 6 กุมภาพันธ์ 14:30-18:00 น.; วันเสาร์ที่ 7 กุมภาพันธ์ เวลา 11:30 – 15:00 น.; วันอาทิตย์ที่ 8 กุมภาพันธ์ 12:30-16:00 น.
เท่าไหร่: $90, $125, $225 และ $350 (สำหรับแพ็คเกจสามวัน)
โทร: USTA ที่ 1-888-484-8782 เพื่อทำการจอง
บทความ UID=d4cd42a5-4e0e-4b28-a8cd-b14db653e6c9ในขณะที่ทางออก 90 ใน Mystic มีโรงแรม ร้านอาหาร และร้านค้า และทางออก 88 สามารถอ้างสิทธิ์ Mystic Marriott ได้ แต่ทางออก 92 ของ Interstate 95 กลับกลายเป็นโชคร้าย
ด้วยนักพัฒนาที่สร้างโรงแรมและร้านค้าขนาดใหญ่ทั่วทั้งภูมิภาค ที่ดินรอบ ๆ ทางออก 92 บนพรมแดน Stonington-North Stonington ยังคงไม่ได้รับการพัฒนาแม้จะมีผู้คนหลายหมื่นคนที่ใช้มันในแต่ละวันเพื่อไปที่ Foxwoods Resort Casino และในฤดูร้อน , ชายหาดของมิสความิคัต
ที่ดินที่มีราคาสูง กฎระเบียบการแบ่งเขตที่เข้มงวด และความชอบของนักพัฒนาในการสร้างอาคารใน Mystic ได้สมคบคิดที่จะทำลายความฝันของการพัฒนาหรูที่จะสร้างงานและสูบฉีดเงินหลายล้านดอลลาร์ในฐานภาษีของทั้งสองเมือง
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ เจ้าหน้าที่ฝ่ายวางแผนในสโตนิงตันและนอร์ท สโตนิงตันได้เปิดตัวความพยายามพร้อมๆ กันเพื่อปรับกฎเกณฑ์การแบ่งเขตเพื่อให้พื้นที่ดังกล่าวน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับนักพัฒนา สมัครจีคลับ ทั้งสองชุมชนได้ว่าจ้างที่ปรึกษาและวางแผนที่จะแบ่งปันข้อมูล
“นี่เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่เข้าถึงได้มากที่สุดสำหรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในเมือง” Charles Sneddon ประธาน Stonington Planning and Zoning Commission กล่าวระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว “ผู้คนอาจเข้ามาในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แต่พวกเขาไม่ปรากฏตัว เราไม่ต้องการที่จะผูกมือของนักพัฒนา เราต้องการเปิดสิ่งนี้เพื่อให้พวกเขาทำโครงการได้”
ด้วยการพัฒนาเพียงเล็กน้อยที่เกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียงกับทางออก 92 ตลอดระยะเวลา 6 ปีที่เขาดำรงตำแหน่ง ซึ่งสิ้นสุดในปี 2544 นายโดนัลด์ มาราเนล อดีตซีเลคต์แมน Stonington First Selectman กล่าวว่าคณะกรรมการวางแผนในทั้งสองเมืองจะต้องทำงานร่วมกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากพื้นที่บางส่วนตั้งอยู่คร่อมเมือง ชายแดน.
“พวกเขาจำเป็นต้องหาจุดร่วมในสิ่งที่จะเป็นประโยชน์ต่อชุมชนทั้งสอง” เขากล่าว
Stonington ได้แบ่งโซนส่วนหนึ่งของเส้นทางที่ 2 ระหว่างเส้นทาง 78 และทางออกเมื่อสิบปีที่แล้ว เพื่อสนับสนุนการพัฒนาสำนักงานสวนสาธารณะ โรงแรม และโครงการขนาดใหญ่บนพื้นที่ห้าเอเคอร์ขึ้นไป ยกเว้น Stonington Cinema และ Clifford Metals ยังไม่มีการพัฒนาเกิดขึ้น ยังคงมีพัสดุที่ยังไม่ได้พัฒนาสิบสองชิ้น
Maranell กล่าวว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์ต่างหวาดกลัวต่อความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการขยายเส้นทาง 2 ให้กว้างขึ้น ความเป็นไปได้ของถนนเลี่ยงเมืองที่จะปิดการจราจรและความขัดแย้งในบริเวณใกล้เคียงกับโครงการขนาดใหญ่
สมาชิกคณะกรรมการการวางแผน Stonington ตกลงเมื่อสัปดาห์ที่แล้วว่าข้อบังคับได้รับการออกแบบเพื่อดึงดูดการใช้งานเช่นวิทยาเขตสำนักงานขององค์กรในขณะที่รักษา “ร้านค้ากล่องใหญ่” และร้านอาหารฟาสต์ฟู้ด สาเหตุหลักประการหนึ่งที่ทำให้การพัฒนาเกิดขึ้นเพียงเล็กน้อยก็คือ ข้อบังคับอนุญาตให้เพียงร้อยละ 60 ของพื้นที่ที่จะพัฒนาสำหรับอาคารและที่จอดรถ
“60-40 เป็นนักฆ่า เมื่อคุณบอกใครสักคนว่าพวกเขาสามารถใช้ทรัพย์สินได้เพียง 60 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น พวกเขาก็หันหลังและเดินจากไป” Keith Main จาก Pawcatuck ผู้ซึ่งบอกกับคณะกรรมการว่าเขาได้พิจารณาพัฒนาโรงแรม ร้านอาหาร ธนาคาร และร้านขายยาบนพื้นที่ 14 เอเคอร์ของเขาแล้ว กล่าว .
“ทุกครั้งที่เรามองไปที่การทำบางสิ่งบางอย่าง มีสิ่งกีดขวางบนถนน” เขากล่าว
หลักชี้ให้เห็นว่ากฎระเบียบในปัจจุบันไม่อนุญาตให้โรงแรมมีสถานที่ซักรีดเนื่องจากแหล่งน้ำในบริเวณใกล้เคียง ในขณะที่ร้านอาหารไม่ได้รับอนุญาตให้ให้บริการเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ การห้ามใช้หน้าต่างแบบไดรฟ์ทรูได้ระงับผลประโยชน์ของธนาคาร ร้านขายยา และร้านอาหารฟาสต์ฟู้ด ความต้องการขนาดล็อตขนาดใหญ่ทำให้นักพัฒนาต้องเลื่อนออกไป
เจ้าหน้าที่วางแผนบางคนกังวลว่าการผ่อนคลายกฎระเบียบมากเกินไปจะส่งผลให้เกิดการพัฒนาแถบอาละวาดด้วยถนนหลายสายสู่เส้นทาง 2 ที่พลุกพล่านอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม คนอื่น ๆ กล่าวว่าคณะกรรมการสามารถดึงดูดการพัฒนาค้าปลีกสไตล์หมู่บ้านหรูที่เข้าถึงได้โดยทางเดียว
“ฉันกังวลว่าจะกลายเป็น Groton หรือ Granite Street (ใน Westerly)” สมาชิกคณะกรรมาธิการ Alisa Morrison กล่าว “นั่นไม่ใช่สิ่งที่เราต้องการที่นี่ ฉันไม่ต้องการ KFC ข้าง McDonald’s ข้าง Burger King ฉันไม่ต้องการหยุดที่สัญญาณไฟจราจรทุกๆ สองสามช่วงตึก”
•••
เจ้าหน้าที่วางแผนและแบ่งเขตสามารถทำอะไรได้บ้างเกี่ยวกับสิ่งที่เรียกว่า “ปัจจัยลึกลับ”
เมื่อแผนของผู้พัฒนาในนครนิวยอร์กสำหรับโรงแรมฮิลตัน การ์เดนส์ ที่ทางออก 90 ถูกปฏิเสธเมื่อสองสัปดาห์ก่อน เขาบอกว่าเขาไม่สนใจทางออก 92 เพราะแขกของเขาต้องการอยู่ใกล้สถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ เช่น ท่าเรือมิสติกและพิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำมิสติก
Maranell พยายามไม่ประสบความสำเร็จในการเกลี้ยกล่อม Waterford Hotel Group ซึ่งเป็นเจ้าของโรงแรม 9 แห่งในภูมิภาค รวมถึงอีกหลายแห่งในเมือง Mystic ให้สร้างโรงแรมที่ทางออก 92
“มิสติกเป็นปัญหาที่ใหญ่ที่สุดที่เรามี” มาราเนลกล่าว “คนบอกว่าทางออก 92 เป็นสถานที่ที่ดี แต่ไม่ใช่ Mystic ถ้ามีคนออกเงินมากขนาดนั้น พวกเขาต้องการรับประกันความสำเร็จ Mystic Marriott (ที่ทางออก 88 ใน Groton) พิสูจน์ให้เห็นว่าคุณไม่จำเป็นต้องอยู่ใน Mystic จึงจะประสบความสำเร็จ”
Mark Wolman หนึ่งในผู้บริหารระดับสูงของ Waterford Hotel Group ซึ่งเป็นเจ้าของ Marriott กล่าวว่าการพัฒนาประเภทอื่นจะเกิดขึ้นที่ทางออก 92 ก่อนที่โรงแรมจะปรากฏที่นั่น
“จากมุมมองของแขก พวกเขาต้องการอยู่ใกล้พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ ท่าเรือ และสถานที่ท่องเที่ยวอื่นๆ” เขากล่าว
Michael Lech ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโรงภาพยนตร์กล่าวว่าราคาที่ “ไร้สาระ” ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องการสำหรับที่ดินของพวกเขาได้ขัดขวางนักพัฒนา เขาไม่ได้ดำเนินการกับแผนการสร้างโรงแรมและร้านอาหารในทรัพย์สินของเขา
“ฉันไม่แน่ใจว่าจะต้องทำอะไรเพื่อนำโรงแรมไปที่นั่น” Lech กล่าว “คุณมีห้องพักในโรงแรมจำนวนมากอยู่แล้ว และเป็นการยากที่จะแข่งขันกับ Foxwoods และสิ่งอำนวยความสะดวกที่พวกเขามี หากคุณมีทางเลือกในการใช้จ่าย 100 ดอลลาร์สำหรับห้องพักในโรงแรมพร้อมอาหารเช้าแบบคอนติเนนตัลที่ทางออก 92 หรือ 100 ดอลลาร์สำหรับโรงแรมที่คาสิโนระดับโลก คุณจะไปที่ไหน”
ในขณะที่หลายเมืองไม่เต็มใจที่จะเพิ่มที่อยู่อาศัย เนื่องจากเกรงว่าครอบครัวจะหลั่งไหลเข้ามามากมายในโรงเรียน แต่ Lech กล่าวว่าการก่อสร้างบ้าน 500 ถึง 1,000 หลังใกล้ทางออกจะทำให้นักพัฒนารายย่อยมีแรงจูงใจที่จะสร้าง
การมุ่งเน้นที่ทางออก 92 ของ North Stonington เข้มข้นขึ้นในเดือนพฤศจิกายนเมื่อ Anteon บริษัทเทคโนโลยีและหนึ่งในผู้เสียภาษีชั้นนำของเมืองเข้าหาคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจด้วยปัญหา Henry White III นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทกล่าวว่าเขาได้พยายามไม่ประสบความสำเร็จเป็นเวลา 21/2 ปีในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์ 18 เอเคอร์ของ Anteon ใกล้ทางออก 92
เขากล่าวว่าเมืองจำเป็นต้องพิจารณาการกำหนดเขตพื้นที่ที่ยืดหยุ่นและทันสมัยมากขึ้น สำนักงานและตำแหน่งการวิจัยที่แนบมากับเส้นทาง 2 ได้กลายเป็นที่ระลึกของเวลาทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นในอุตสาหกรรมการป้องกันประเทศในท้องถิ่น เขากล่าว
“การค้าปลีก โรงแรม โมเต็ล สำนักงานมืออาชีพ และการใช้งานที่คล้ายกันที่ได้รับอนุญาตในการแบ่งเขต (ยืดหยุ่นมากขึ้น) จะมีความสำคัญต่อการดึงดูดผู้ซื้อหรือผู้เช่ามายังสถานที่ให้บริการ” ไวท์กล่าว
ด้วยเหตุนี้ EDC ได้ขอให้คณะกรรมการการวางแผนและการกำหนดเขตของ North Stonington ปรับเขตพื้นที่ทั้งหมดที่ล้อมรอบด้วยเส้นทาง 184, 49 และ 2 (ทางใต้ของ 184 โรตารี) และแนวเมือง Stonington ให้เข้าสู่เขตพัฒนาเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ จะอนุญาตโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่หรือสำนักงาน / การวิจัยที่หลากหลายตั้งแต่ร้านกล่องไปจนถึงโรงแรม
เจ้าหน้าที่ของเมืองและผู้อยู่อาศัยจำนวนมากหวังว่าจะสามารถดึงดูดการพัฒนา เช่น ศูนย์ค้าปลีกที่มีร้านขายยาหรือซูเปอร์มาร์เก็ต
ที่ปรึกษาของเมือง John Shapiro กล่าวว่าเมืองควรระวังการดึงดูดการพัฒนาเชิงพาณิชย์บางอย่าง เช่น ร้านอาหารฟาสต์ฟู้ด ซึ่งจะไม่เพิ่มฐานภาษีอย่างมาก และอาจทำร้ายเมืองด้วยการลดลักษณะชนบทและลดมูลค่าบ้าน
ชาปิโรกล่าวว่าประวัติศาสตร์แสดงให้เห็นว่า Foxwoods Resort Casino ไม่ได้สร้างการพัฒนาแบบแยกส่วน แต่เขาไม่คิดว่าเมืองจะดูถูกดูแคลนความใกล้ชิดกับคาสิโนเพราะ “แทนที่จะเป็นเพียงหนึ่งใน 100 ทางออกตามทางหลวง (North Stonington) เป็นที่ที่หลายคนรู้อยู่แล้ว”
Nicholas Mullane II คนแรกของ North Stonington กล่าวว่าสถานการณ์ของ Anteon ช่วยกระตุ้นความมุ่งมั่นของเมืองในการออก Exit 92 ซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับการจัดหาน้ำและท่อระบายน้ำไปยังพื้นที่ เขากล่าวว่าเมืองนี้อาจเข้าสู่ธุรกิจน้ำหรือแสวงหาความร่วมมือกับบริษัทน้ำในท้องถิ่น
“หากคุณไม่มีน้ำและท่อระบายน้ำ คุณจะไม่สามารถเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างได้” มัลเลนกล่าว
ในนอร์ทสโตนิงตัน การวางแผนมีความซับซ้อนเนื่องจากความไม่แน่นอนที่อยู่รอบๆ ผืนดินหลักหลายแห่งใกล้ทางออก Gene Arganese ผู้พัฒนา Trumbull ได้ซื้อตัวเลือกการซื้อบนพื้นที่ 400 เอเคอร์ขึ้นและลง Routes 2 และ 184 โดยมีแผนจะสร้างสนามแข่งขนาด 140,000 ที่นั่งมูลค่า 400 ล้านเหรียญบน Route 2 อนาคตของที่ดินใกล้เคียงที่เป็นของ Mashantucket Pequot Tribal Nation และโรงงานควบคุมฟิชเชอร์บนทางหลวงหมายเลข 49 ซึ่งกำหนดปิดในเดือนกุมภาพันธ์ก็ไม่ทราบเช่นกัน
ถิ่นที่อยู่อาศัย Nita Kincaid ผู้ช่วยร่างแผนอนุรักษ์และการพัฒนาของเมืองกล่าวว่าเส้นทางดังกล่าวจะบ่อนทำลายความคิดริเริ่มในการวางแผนในปัจจุบันจำนวนมากรวมถึงการลดการจราจรบนทางหลวงหมายเลข 2 และการบำรุงรักษาเส้นทาง 184 ให้เป็นทางสัญจรที่อยู่อาศัยเป็นหลัก การปรับโซนที่เสนอยังสามารถเปิดประตูสำหรับ “การขายปลีกกล่องใหญ่” ซึ่งแผนดังกล่าวพยายาม จำกัด
“มันเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจมากสำหรับเมืองนี้ เพราะมีหลายสิ่งหลายอย่างเกิดขึ้นพร้อมกัน” Kincaid กล่าว “แต่นั่นหมายความว่าเราต้องเปิดหูเปิดตา คำถามที่เราต้องถามตัวเองในฐานะเมืองก็คือ ทำไมเราควรฟัง (นักพัฒนา) ที่ไม่เข้ากับแผนและเป้าหมายของเรา? เหตุใดเราจึงควรรองรับพวกเขาและเปิดประตูสำหรับสิ่งที่เราอาจไม่ต้องการในเมือง”
บทความ UID=e32755e8-e6c7-46af-860b-45c2ffd09c19ในขณะที่ทางออก 90 ใน Mystic มีโรงแรม ร้านอาหาร และร้านค้า และทางออก 88 สามารถอ้างสิทธิ์ Mystic Marriott ได้ แต่ทางออก 92 ของ Interstate 95 กลับกลายเป็นโชคร้าย
ด้วยนักพัฒนาที่สร้างโรงแรมและร้านค้าขนาดใหญ่ทั่วทั้งภูมิภาค ที่ดินรอบ ๆ ทางออก 92 บนพรมแดน Stonington-North Stonington ยังคงไม่ได้รับการพัฒนาแม้จะมีผู้คนหลายหมื่นคนที่ใช้มันในแต่ละวันเพื่อไปที่ Foxwoods Resort Casino และในฤดูร้อน , ชายหาดของมิสความิคัต
ที่ดินที่มีราคาสูง กฎระเบียบการแบ่งเขตที่เข้มงวด และความชอบของนักพัฒนาในการสร้างอาคารใน Mystic ได้สมคบคิดที่จะทำลายความฝันของการพัฒนาหรูที่จะสร้างงานและสูบฉีดเงินหลายล้านดอลลาร์ในฐานภาษีของทั้งสองเมือง
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ เจ้าหน้าที่ฝ่ายวางแผนในสโตนิงตันและนอร์ท สโตนิงตันได้เปิดตัวความพยายามพร้อมๆ กันเพื่อปรับกฎเกณฑ์การแบ่งเขตเพื่อให้พื้นที่ดังกล่าวน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับนักพัฒนา ทั้งสองชุมชนได้ว่าจ้างที่ปรึกษาและวางแผนที่จะแบ่งปันข้อมูล
“นี่เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่เข้าถึงได้มากที่สุดสำหรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในเมือง” Charles Sneddon ประธาน Stonington Planning and Zoning Commission กล่าวระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว “ผู้คนอาจเข้ามาในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แต่พวกเขาไม่ปรากฏตัว เราไม่ต้องการที่จะผูกมือของนักพัฒนา เราต้องการเปิดสิ่งนี้เพื่อให้พวกเขาทำโครงการได้”
ด้วยการพัฒนาเพียงเล็กน้อยที่เกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียงกับทางออก 92 ตลอดระยะเวลา 6 ปีที่เขาดำรงตำแหน่ง ซึ่งสิ้นสุดในปี 2544 นายโดนัลด์ มาราเนล อดีตซีเลคต์แมน Stonington First Selectman กล่าวว่าคณะกรรมการวางแผนในทั้งสองเมืองจะต้องทำงานร่วมกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากพื้นที่บางส่วนตั้งอยู่คร่อมเมือง ชายแดน.
“พวกเขาจำเป็นต้องหาจุดร่วมในสิ่งที่จะเป็นประโยชน์ต่อชุมชนทั้งสอง” เขากล่าว
Stonington ได้แบ่งโซนส่วนหนึ่งของเส้นทางที่ 2 ระหว่างเส้นทาง 78 และทางออกเมื่อสิบปีที่แล้ว เพื่อสนับสนุนการพัฒนาสำนักงานสวนสาธารณะ โรงแรม และโครงการขนาดใหญ่บนพื้นที่ห้าเอเคอร์ขึ้นไป ยกเว้น Stonington Cinema และ Clifford Metals ยังไม่มีการพัฒนาเกิดขึ้น ยังคงมีพัสดุที่ยังไม่ได้พัฒนาสิบสองชิ้น
Maranell กล่าวว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์ต่างหวาดกลัวต่อความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการขยายเส้นทาง 2 ให้กว้างขึ้น ความเป็นไปได้ของถนนเลี่ยงเมืองที่จะปิดการจราจรและความขัดแย้งในบริเวณใกล้เคียงกับโครงการขนาดใหญ่
สมาชิกคณะกรรมการการวางแผน Stonington ตกลงเมื่อสัปดาห์ที่แล้วว่าข้อบังคับได้รับการออกแบบเพื่อดึงดูดการใช้งานเช่นวิทยาเขตสำนักงานขององค์กรในขณะที่รักษา “ร้านค้ากล่องใหญ่” และร้านอาหารฟาสต์ฟู้ด สาเหตุหลักประการหนึ่งที่ทำให้การพัฒนาเกิดขึ้นเพียงเล็กน้อยก็คือ ข้อบังคับอนุญาตให้เพียงร้อยละ 60 ของพื้นที่ที่จะพัฒนาสำหรับอาคารและที่จอดรถ
“60-40 เป็นนักฆ่า เมื่อคุณบอกใครสักคนว่าพวกเขาสามารถใช้ทรัพย์สินได้เพียง 60 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น พวกเขาก็หันหลังและเดินจากไป” Keith Main จาก Pawcatuck ผู้ซึ่งบอกกับคณะกรรมการว่าเขาได้พิจารณาพัฒนาโรงแรม ร้านอาหาร ธนาคาร และร้านขายยาบนพื้นที่ 14 เอเคอร์ของเขาแล้ว กล่าว .
“ทุกครั้งที่เรามองไปที่การทำบางสิ่งบางอย่าง มีสิ่งกีดขวางบนถนน” เขากล่าว
หลักชี้ให้เห็นว่ากฎระเบียบในปัจจุบันไม่อนุญาตให้โรงแรมมีสถานที่ซักรีดเนื่องจากแหล่งน้ำในบริเวณใกล้เคียง ในขณะที่ร้านอาหารไม่ได้รับอนุญาตให้ให้บริการเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ การห้ามใช้หน้าต่างแบบไดรฟ์ทรูได้ระงับผลประโยชน์ของธนาคาร ร้านขายยา และร้านอาหารฟาสต์ฟู้ด ความต้องการขนาดล็อตขนาดใหญ่ทำให้นักพัฒนาต้องเลื่อนออกไป
เจ้าหน้าที่วางแผนบางคนกังวลว่าการผ่อนคลายกฎระเบียบมากเกินไปจะส่งผลให้เกิดการพัฒนาแถบอาละวาดด้วยถนนหลายสายสู่เส้นทาง 2 ที่พลุกพล่านอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม คนอื่น ๆ กล่าวว่าคณะกรรมการสามารถดึงดูดการพัฒนาค้าปลีกสไตล์หมู่บ้านหรูที่เข้าถึงได้โดยทางเดียว
“ฉันกังวลว่าจะกลายเป็น Groton หรือ Granite Street (ใน Westerly)” สมาชิกคณะกรรมาธิการ Alisa Morrison กล่าว “นั่นไม่ใช่สิ่งที่เราต้องการที่นี่ ฉันไม่ต้องการ KFC ข้าง McDonald’s ข้าง Burger King ฉันไม่ต้องการหยุดที่สัญญาณไฟจราจรทุกๆ สองสามช่วงตึก”
•••
เจ้าหน้าที่วางแผนและแบ่งเขตสามารถทำอะไรได้บ้างเกี่ยวกับสิ่งที่เรียกว่า “ปัจจัยลึกลับ”
เมื่อแผนของผู้พัฒนาในนครนิวยอร์กสำหรับโรงแรมฮิลตัน การ์เดนส์ ที่ทางออก 90 ถูกปฏิเสธเมื่อสองสัปดาห์ก่อน เขาบอกว่าเขาไม่สนใจทางออก 92 เพราะแขกของเขาต้องการอยู่ใกล้สถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ เช่น ท่าเรือมิสติกและพิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำมิสติก
Maranell พยายามไม่ประสบความสำเร็จในการเกลี้ยกล่อม Waterford Hotel Group ซึ่งเป็นเจ้าของโรงแรม 9 แห่งในภูมิภาค รวมถึงอีกหลายแห่งในเมือง Mystic ให้สร้างโรงแรมที่ทางออก 92
“มิสติกเป็นปัญหาที่ใหญ่ที่สุดที่เรามี” มาราเนลกล่าว “คนบอกว่าทางออก 92 เป็นสถานที่ที่ดี แต่ไม่ใช่ Mystic ถ้ามีคนออกเงินมากขนาดนั้น พวกเขาต้องการรับประกันความสำเร็จ Mystic Marriott (ที่ทางออก 88 ใน Groton) พิสูจน์ให้เห็นว่าคุณไม่จำเป็นต้องอยู่ใน Mystic จึงจะประสบความสำเร็จ”
Mark Wolman หนึ่งในผู้บริหารระดับสูงของ Waterford Hotel Group ซึ่งเป็นเจ้าของ Marriott กล่าวว่าการพัฒนาประเภทอื่นจะเกิดขึ้นที่ทางออก 92 ก่อนที่โรงแรมจะปรากฏที่นั่น
“จากมุมมองของแขก พวกเขาต้องการอยู่ใกล้พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ ท่าเรือ และสถานที่ท่องเที่ยวอื่นๆ” เขากล่าว
Michael Lech ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโรงภาพยนตร์กล่าวว่าราคาที่ “ไร้สาระ” ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องการสำหรับที่ดินของพวกเขาได้ขัดขวางนักพัฒนา เขาไม่ได้ดำเนินการกับแผนการสร้างโรงแรมและร้านอาหารในทรัพย์สินของเขา
“ฉันไม่แน่ใจว่าจะต้องทำอะไรเพื่อนำโรงแรมไปที่นั่น” Lech กล่าว “คุณมีห้องพักในโรงแรมจำนวนมากอยู่แล้ว และเป็นการยากที่จะแข่งขันกับ Foxwoods และสิ่งอำนวยความสะดวกที่พวกเขามี หากคุณมีทางเลือกในการใช้จ่าย 100 ดอลลาร์สำหรับห้องพักในโรงแรมพร้อมอาหารเช้าแบบคอนติเนนตัลที่ทางออก 92 หรือ 100 ดอลลาร์สำหรับโรงแรมที่คาสิโนระดับโลก คุณจะไปที่ไหน”
ในขณะที่หลายเมืองไม่เต็มใจที่จะเพิ่มที่อยู่อาศัย เนื่องจากเกรงว่าครอบครัวจะหลั่งไหลเข้ามามากมายในโรงเรียน แต่ Lech กล่าวว่าการก่อสร้างบ้าน 500 ถึง 1,000 หลังใกล้ทางออกจะทำให้นักพัฒนารายย่อยมีแรงจูงใจที่จะสร้าง
การมุ่งเน้นที่ทางออก 92 ของ North Stonington เข้มข้นขึ้นในเดือนพฤศจิกายนเมื่อ Anteon บริษัทเทคโนโลยีและหนึ่งในผู้เสียภาษีชั้นนำของเมืองเข้าหาคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจด้วยปัญหา Henry White III นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทกล่าวว่าเขาได้พยายามไม่ประสบความสำเร็จเป็นเวลา 21/2 ปีในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์ 18 เอเคอร์ของ Anteon ใกล้ทางออก 92
เขากล่าวว่าเมืองจำเป็นต้องพิจารณาการกำหนดเขตพื้นที่ที่ยืดหยุ่นและทันสมัยมากขึ้น สำนักงานและตำแหน่งการวิจัยที่แนบมากับเส้นทาง 2 ได้กลายเป็นที่ระลึกของเวลาทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นในอุตสาหกรรมการป้องกันประเทศในท้องถิ่น เขากล่าว
“การค้าปลีก โรงแรม โมเต็ล สำนักงานมืออาชีพ และการใช้งานที่คล้ายกันที่ได้รับอนุญาตในการแบ่งเขต (ยืดหยุ่นมากขึ้น) จะมีความสำคัญต่อการดึงดูดผู้ซื้อหรือผู้เช่ามายังสถานที่ให้บริการ” ไวท์กล่าว
ด้วยเหตุนี้ EDC ได้ขอให้คณะกรรมการการวางแผนและการกำหนดเขตของ North Stonington ปรับเขตพื้นที่ทั้งหมดที่ล้อมรอบด้วยเส้นทาง 184, 49 และ 2 (ทางใต้ของ 184 โรตารี) และแนวเมือง Stonington ให้เข้าสู่เขตพัฒนาเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ จะอนุญาตโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่หรือสำนักงาน / การวิจัยที่หลากหลายตั้งแต่ร้านกล่องไปจนถึงโรงแรม
เจ้าหน้าที่ของเมืองและผู้อยู่อาศัยจำนวนมากหวังว่าจะสามารถดึงดูดการพัฒนา เช่น ศูนย์ค้าปลีกที่มีร้านขายยาหรือซูเปอร์มาร์เก็ต
ที่ปรึกษาของเมือง John Shapiro กล่าวว่าเมืองควรระวังการดึงดูดการพัฒนาเชิงพาณิชย์บางอย่าง เช่น ร้านอาหารฟาสต์ฟู้ด ซึ่งจะไม่เพิ่มฐานภาษีอย่างมาก และอาจทำร้ายเมืองด้วยการลดลักษณะชนบทและลดมูลค่าบ้าน
ชาปิโรกล่าวว่าประวัติศาสตร์แสดงให้เห็นว่า Foxwoods Resort Casino ไม่ได้สร้างการพัฒนาแบบแยกส่วน แต่เขาไม่คิดว่าเมืองจะดูถูกดูแคลนความใกล้ชิดกับคาสิโนเพราะ “แทนที่จะเป็นเพียงหนึ่งใน 100 ทางออกตามทางหลวง (North Stonington) เป็นที่ที่หลายคนรู้อยู่แล้ว”
Nicholas Mullane II คนแรกของ North Stonington กล่าวว่าสถานการณ์ของ Anteon ช่วยกระตุ้นความมุ่งมั่นของเมืองในการออก Exit 92 ซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับการจัดหาน้ำและท่อระบายน้ำไปยังพื้นที่ เขากล่าวว่าเมืองนี้อาจเข้าสู่ธุรกิจน้ำหรือแสวงหาความร่วมมือกับบริษัทน้ำในท้องถิ่น
“หากคุณไม่มีน้ำและท่อระบายน้ำ คุณจะไม่สามารถเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างได้” มัลเลนกล่าว
ในนอร์ทสโตนิงตัน การวางแผนมีความซับซ้อนเนื่องจากความไม่แน่นอนที่อยู่รอบๆ ผืนดินหลักหลายแห่งใกล้ทางออก Gene Arganese ผู้พัฒนา Trumbull ได้ซื้อตัวเลือกการซื้อบนพื้นที่ 400 เอเคอร์ขึ้นและลง Routes 2 และ 184 โดยมีแผนจะสร้างสนามแข่งขนาด 140,000 ที่นั่งมูลค่า 400 ล้านเหรียญบน Route 2 อนาคตของที่ดินใกล้เคียงที่เป็นของ Mashantucket Pequot Tribal Nation และโรงงานควบคุมฟิชเชอร์บนทางหลวงหมายเลข 49 ซึ่งกำหนดปิดในเดือนกุมภาพันธ์ก็ไม่ทราบเช่นกัน
ถิ่นที่อยู่อาศัย Nita Kincaid ผู้ช่วยร่างแผนอนุรักษ์และการพัฒนาของเมืองกล่าวว่าเส้นทางดังกล่าวจะบ่อนทำลายความคิดริเริ่มในการวางแผนในปัจจุบันจำนวนมากรวมถึงการลดการจราจรบนทางหลวงหมายเลข 2 และการบำรุงรักษาเส้นทาง 184 ให้เป็นทางสัญจรที่อยู่อาศัยเป็นหลัก การปรับโซนที่เสนอยังสามารถเปิดประตูสำหรับ “การขายปลีกกล่องใหญ่” ซึ่งแผนดังกล่าวพยายาม จำกัด
“มันเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจมากสำหรับเมืองนี้ เพราะมีหลายสิ่งหลายอย่างเกิดขึ้นพร้อมกัน” Kincaid กล่าว “แต่นั่นหมายความว่าเราต้องเปิดหูเปิดตา คำถามที่เราต้องถามตัวเองในฐานะเมืองก็คือ ทำไมเราควรฟัง (นักพัฒนา) ที่ไม่เข้ากับแผนและเป้าหมายของเรา? เหตุใดเราจึงควรรองรับพวกเขาและเปิดประตูสำหรับสิ่งที่เราอาจไม่ต้องการในเมือง”
บทความ UID=e32755e8-e6c7-46af-860b-45c2ffd09c19